Capita spesso di vivere in un condominio gestito da un amministratore inadeguato, poco competente, scorretto, e proprio in questi casi ci si chiede se si possa cambiare. Grazie alla riforma del condominio è possibile cambiare l’amministratore inadempiente o incapace in modo semplice e veloce.

Revoca del mandato all’amministratore

A seguito dell’entrata in vigore della riforma del condominio, la modifica dell’amministratore è divenuta una procedura agevole.

Innanzitutto è bene ricordare che l’amministratore ha compiti ben precisi e un mandato temporaneo. L’incarico, infatti, ha durata di un anno e va riconfermato ogni volta dall’assemblea con una specifica delibera indicando anche l’importo del compenso.

È possibile sostituire l’amministratore prima della fine dell’anno? La risposta anche in questo caso è positiva, vanno considerate però due opzioni: la revoca con “giusta causa” e quella “senza giusta causa”.

• Revoca con giusta causa: non ci sono conseguenze e l’iniziativa può partire anche da un singolo condomino.
• Revoca senza giusta causa: l’amministratore può richiedere il compenso concordato fino al termine dell’annualità e potrebbe anche chiedere un risarcimento danni.

Revoca dell’amministratore prima del termine dell’anno

L’amministratore, in ogni istante in cui viene a mancare la fiducia, può essere revocato tramite la richiesta di convocazione di un’assemblea straordinaria.

L’art. 66 disp. att. C.C., dà la possibilità ai condomini di richiedere la convocazione di un assemblea straordinaria, tramite la richiesta di almeno due di questi che rappresentino un sesto del valore totale dell’edificio.La richiesta deve essere inviata all’amministratore tramite raccomandata a.r., PEC, o consegna a mano con ricevuta di consegna.

L’amministratore, dal momento di ricezione della richiesta ha tempo 10 giorni per procedere alla convocazione dell’assemblea. Nel caso in cui, non adempia al suo dovere, i condomini hanno la possibilità di autoconvocare l’assemblea, con le modalità prescritte dalla legge:

art. 66 disp. att. C.C.

Ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., come rinnovato nel 2012, l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Riunita l’assemblea con o senza amministratore, avendo presentato preventivi di altri professionisti, si potrà procedere alla votazione per la revoca dell’attuale e la nomina del nuovo amministratore. Le maggioranze previste sono indicate dall’articolo 1136 C.C., ovvero è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Nel caso di revoca “con giusta causa”, la richiesta di convocazione dell’assemblea può partire anche da un singolo condomino. Si tratta di casi in cui l’amministratore non è più in possesso dei requisiti di legge per svolgere l’incarico oppure ha commesso gravi irregolarità nel corso del suo mandato.

Per quanto riguarda le gravi irregolarità, l’articolo più importante in materia è il 1129 “nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore“. Qualora l’assemblea riconfermi l’amministratore nonostante la scorretta gestione ogni condomino può comunque far ricorso all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda avere rivalsa per le spese legali sostenute nei confronti del condominio, il quale a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore.

Conclusioni

Siete insoddisfatti dell’operato del vostro amministratore? Ecco cosa fare:

1. Parlate tra condomini per capire il parere generale e se effettivamente si tratta di mal operato o di semplice scontento del singolo.
2. Attendete la convocazione dell’assemblea ordinaria o chiedete la convocazione di un’assemblea straordinaria tramite la richiesta scritta di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore totale dell’edificio.
3. Attendete fino a 10 giorni la convocazione da parte dell’amministratore. Nel caso in cui quest’ultimo non adempia a questo suo dovere, provvedete a convocare in autonomia l’assemblea, richiedendo copia dell’anagrafe condominiale (E’ un vostro diritto e l’amministratore non può impedirvelo).
4. Durante l’assemblea convocata regolarmente, provvedete alla revoca del vecchio e alla nomina del nuovo amministratore con le maggioranze previste dall’art. 1136 C.C.
5. Revocato il mandato date copia del verbale al nuovo amministratore che provvederà a contattare il suo collega per il passaggio delle consegne.

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