“Il regolamento di condominio contiene tutte le norme relative all’uso dei beni comuni, ai diritti e agli obblighi dei condomini e così via. In buona sostanza, come dice il nome, regola la vita di condominio, indicando le norme da seguire, ad esempio, sulla ripartizione delle spese e sul decoro del palazzo.”

La disciplina dell’ente di gestione “Condominio”, nel pieno rispetto della costituzione posta al vertice nella gerarchia delle fonti del diritto, è demandata, prevalentemente:

• alle norme codicistiche;
• alle leggi speciali;
• al regolamento di condominio;
• ai provvedimenti dell’amministratore.

Il regolamento:

• è obbligatorio quando il numero dei condomini proprietari è superiore a dieci (ma non è vietato adottarlo anche in presenza di un numero inferiore a undici);
• è predisposto, normalmente, dal costruttore-venditore in sede di costruzione dell’edificio (c.d. regolamento di origine contrattuale), anteriormente alle vendite e a cui aderiscono i vari acquirenti delle unità immobiliari (c.d. contratto per adesioni successive);
• non è vincolante se è inesistente al momento dell’acquisto dell’immobile ;
• è vincolante per i condomini anche se per molti anni non è stato rispettato (Cass., Sent. 18486/2010);
• non è indispensabile per la vita del condominio;
• è sottoposto ad approvazione assembleare (c.d. regolamento assembleare) ex art. 1138, comma 3, c.c. con il quorum deliberativo di cui all’art. 1136, comma 2 c.c.;
• può avere allegate le tabelle millesimali (art. 68, comma 1 disp. att. c.c.);

L’iniziativa per la formazione (come per la revisione) del regolamento piò essere presa da ciascun condomino.

Il giudice può approvare quello proposto da un condomino ex art. 1138, comma 2, c.c. ma non può predisporlo a propria cura (Cass., Sent. n. 12291/2011).

In mancanza, si applica la disciplina contenuta nella normativa vigente in materia.

L’amministratore deve garantire l’osservanza del regolamento (art. 1130, n. 1, c.c.).

Il contenuto del regolamento

Il regolamento deve contenere:

• le norme circa l’uso delle cose comuni;
• la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino;
• le norme per la tutela del decoro dell’edificio;
• le norme relative all’amministrazione.

Il regolamento può contenere:

• disposizioni di carattere contrattuale, come le riserve di proprietà o di altro diritto a favore di terzi o di alcuni condomini.

Il regolamento non può chiedere:

• disposizioni che possano in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni;
• disposizioni che deroghino le norme codicistiche inderogabili indicate nell’art. 1138, comma 4, c.c. (artt. 1118, comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 c.c.) e nell’art. 72 disp. att. c.c. (artt. 63, 66, 67 e 69 delle disp. att. c.c.)